龙雁烟的部落格

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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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過去的近10年中，房地產市場經歷瞭飛速發展的階段，商品房建設量增長迅速，樓市價格不斷攀升。盡管這期間也有短期調整，但下行不久後又會再次進入上行通道。進入2014年至今，樓市出現整體下行態勢。盡管對樓市未來走勢依然眾說紛紜，“黃金時代”已經基本結束的認識贏得瞭絕大多數人的認可，房地產市場步入新常態。

樓市新常態的第一個表現即是樓市降溫，價格企穩。國傢統計局17日發佈瞭70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有69個，上漲的城市僅有廈門1個。同比價格變動中，最高漲幅為廈門上漲0.8%，最低為杭州下降10.5%。記者通過梳理發現，沈陽、青島、長沙、包頭、丹東、泉州、韶關、桂林是過去一年中房價下降較多的城市。

供求是決定價格的根本因素，由於供不應求，過去幾年樓市“一天一價”的火爆場面時有出現。經歷過去幾年快速發展後，我國住房供需總體趨於平衡，因此，樓市進入調整期並逐步趨於平穩。

不過，房地產市場在“黃金時代”過後還有“白銀時代”。我國城鎮化進程仍在加快推進，對商品住房的需求仍然很大。房地產產業鏈條長，對經濟的帶動作用明顯，因此，仍需房地產市場平穩健康發展。

樓市新常態的第二個表現是分化，一線城市、熱門城市與三四線城市分化將更加明顯。國傢統計局城市司高級統計師劉建偉認為，當前，一線城市房價初步呈現止跌回穩態勢，新建商品住宅價格環比綜合平均連續兩個月微漲，二手住宅價格環比綜合平均連續4個月微漲；二線城市房價環比綜合平均仍然下降，但降幅已緩慢收窄；三線城市房價繼續下降，且降幅略有擴大。

具體而言，1月份，在70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有64個，上漲的城市有深圳和贛州2個，持平的城市有上海、南京、南昌及廣州4個。在環比價格變動中，最高漲幅為深圳0.3%，最低為泉州下降1.7%。新房價格環比下降較多的集中在三線城市，如包頭下降1.3%，丹東下降1.6%。

1月份，二手住宅價格與上月相比下降的城市有61個，上漲的城市有石傢莊、上海、南京、武漢、深圳、瀘州6個，持平的城市有北京台糖農地出租網、鄭州、西寧3個。環比價格變動中，最高漲幅為深圳0.6%，最低為牡丹江下降1.9%。

包括4個一線城市在內的一些熱點城市公共資源豐富，土地相對稀缺，每年仍有大量人口湧入，因而樓市供應總體偏緊，未來將呈現平穩微漲態勢。而在一些三四線城市，由於人口相對較少，目前庫存高企，當前和今後一段時間“去庫存”將是主要目標，房價整體將現下行態勢。

樓市新常態的另一個表現是保障房與房地產市場的銜接。當前，一些城市庫存高企，同時，保障性住房特別是棚戶區改造仍需要大量房源。

住房城鄉建設部有關負責人表示，應大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自住購買，或者由政府購買安置住房進行安置。同時，指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接，也可以推進通過長期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源。

樓市新常態還有一個表現，即企業面臨變化和整合。房地產服務與投資管理公司仲量聯行日前發佈的研究報告顯示，2014年，中國海外房地產投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長46%。其中，商業地產海外投資額首次超過國內。有業內人士分析，房企發力海外地產，是房地產企業應對當前國內市場變化的舉措之一。

隨著房地產市場的變化，房地產企業經營難度加大，中小型房企有可能面臨難以為繼甚至關門倒閉的狀況。大型房企將采取多元化轉型措施，除瞭將眼光瞄準海外，有的還關註養老地產，或謀劃向“服務商”轉型，或涉足互聯網等。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-18/07255973592885671806216.shtml

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